الخميس، 18 ديسمبر، 2008

أزمة الرهن العقاري Mortgages Crisis

يقترض معظم الناس الأموال من البنك عندما يرغبون في شراء منزل. ومن الطبيعي أن يطلب البنك من المشتري بعض المال (كرأس مال) حتى لا يقترض التكلفة الكاملة لشراء المنزل من البنك ومع ذلك تتبع البنوك قواعد مختلفة وتعتمد الفائدة التي تُدفع على القرض كذلك على نسبة مئوية من قيمة العقار الذي اقتـُرض لشرائه.
إن فحص شروط وأحكام عدة بنوك قبل أخذ الرهن العقاري لفكرة جيدة فالرهن العقاري يؤثر على وضعك ووضع عائلتك المالي لعدد من السنين القادمة .


وهناك نوعان رئيسيان من الرهن العقاري:
القرض السنوي
القرض المسلسل

1-القرض السنوي
في حالة القرض السنوي تبقى الأقساط بنفس المبلغ طوال فترة التسديد مع افتراض بقاء الفائدة دون تغيير. في البداية تكون حصة الفائدة من القسط كبيرة وتكون حصة السداد منخفضة ومع سداد القرض تنقص حصة الفائدة وتزداد حصة سداد القرض وعندما تتغير نسبة الفائدة تتغير أيضاً مبالغ الأقساط وتبقى فترة القرض دون تغييرو يعتبر إجمالي تكاليف الفائدة أكبر بالنسبة للقرض السنوي عن القرض المسلسل ويختار معظم الناس القرض السنوي لأن تكاليفه الشهرية تكون قليلة في البداية.

2-القرض المسلسل
في حالة القرض المسلسل لا تتغير حصة الفائدة طوال فترة السداد بالكامل و تقل الفائدة وبالتالي يقل مبلغ القسط عندما تقوم بسداد القرض. تكون تكاليف الفائدة الإجمالية أقل بالنسبة للقرض المسلسل عن القرض السنوي حيث أنك تقوم بدفع أقساط سداد أكبر في فترة مبكرة خلال فترة السداد.

وفي الأونة الأخيرة ظهرت وبشكل كبير أزمة الرهن العقاري والتي يمكن التعبير عنها بشكل بسيط أنها إعطاء عملاء ضعيفي القدرة الائتمانية قروضاً إسكانية لامتلاك مساكن مقابل رهن المنزل المباع.

فهؤلاء العملاء واجهوا صعوبات في سداد التزاماتهم المالية أو لا توجد لديهم أي مصادر دخل واضحة وكافية وتم تمويلهم بطرق مبتكرة بحيث يقوموا بسداد أقساط منخفضة خلال السنتين أو السنوات الثلاث الأولى دون وجود لأي دفعات مقدمة والغرض من ذلك بشكل رئيسي هو بيع العقار خلال هذه الفترة والاستفادة من فورة ارتفاع أسعار العقارات، ومن ثم تكوين محافظ تختلط فيها هذه الشرائح من ضعيفي الملاءة مع شرائح أخرى جيدة وبيعها في السوق الثانوية على شكل أوراق مالية تحقق عائدا أفضل من العوائد المتوافرة في السوق بعد الحصول على تقييم ائتماني ممتاز من أفضل شركات التقييم العالمية.
وما حدث بعد ذلك هو عندما حدث انخفاض في أسعار العقار تزامن مع زيادة أسعار الفائدة تخلي بعض المقترضين عن هذه العقارات وتم إعادتها إلى الممولين نتيجة لدفعهم مبالغ بسيطة أقل بكثير من الفرق ما بين قيمة العقار الحالية وقيمته عند شرائه ولم يستطع البعض الآخر الالتزام بالسداد وتم استعادة العقار ولم يتم التمكن من إعادة بيعه بما يغطي الدين ، ومن هنا نشأت أزمة السيولة وتفاقم انخفاض أسعار المساكن بشكل أكبر.

ففي أمريكا أصبح المواطن الأمريكي غير قادر على السداد ، فالتضخم في الاقتصاد الأمريكي بسبب ارتفاع أسعار النفط وبسبب الدولار الضعيف أدى إلى سحب جزء مهم من دخل المواطن الأمريكي. وفي نفس الوقت فان أسعار المنازل بدأت بالانخفاض الكبير بسبب سياسة رفع الفائدة مما اضعف الطلب على المنازل و بالتالي ضعفت قدرة المواطن على السداد مما استدعى البنوك إلى التفكير في استرداد المنازل المباعة بنظام الرهن العقاري وبيعها في المزاد ولكن المشكلة تكمن في أن البنك حتى لو سحب المنزل لن يستطيع أن يستوفى حقه بعد بيع المنزل في المزاد لانخفاض قيمته السوقية وبالتالي ظهرت مشكلة الديون المعدومة التي عصفت بالبنوك الأمريكية والعالمية .

ليست هناك تعليقات: